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禹洲地产陷千亿之困 “平衡术”恐失灵

2019-04-15 23:11编辑:admin人气:


2018年对禹洲地产来说并不轻松,虽然在行业集中度不断提升的竞争压力下,禹洲近年来加速规模化扩张。但受市场环境及自身推货节奏影响,禹洲地产未能成功冲击600亿元的业绩目标,其38.9%的业绩同比增速也略低于同规模房企。

2019年时值禹洲成立25周年,也是其在香港联交所上市10周年。面对规模和利润双双不达标,禹洲地产提出了“再出发”的口号,加快了融资与拿地速度,并重申了2020年的千亿目标。禹洲近日发布的公告显示,2019年前三个月实现累计销售金额为110.02亿元,同比增长6.26%,累计销售面积为741,712平方米。然而,随着融资成本和拿地成本的增高,禹洲地产引以为傲的高利润充满了变数。如何平衡规模与利润,实现进一步发展,仍然是摆在禹洲地产面前未解的难题。

资金承压 融资成本水涨船高

4月4日,禹洲地产发布公告称,间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司第一期公司债券发行已完成,发行规模为35亿元。债券的两个品种发行规模分别为人民币20亿元和15亿元,票面利率分别为6.5%和7.5%。对于债券用途,禹洲地产表示将用作偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

财经网梳理发现,这是禹洲地产2019年至今以来的第五次发债。此前禹洲地产分别于1月16日、1月29日及2月19日发行了三笔美元债,年利率分别为8.625%、 8.5%、 8.5%。仅这三笔总价15亿美元的债券,折合人民币超100亿元。此外,1月30日禹洲地产还发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划,票据年利率同为8.5%,且公告均显示拟定资金用途为现有债务再融资。

短期内如此大手笔借款,难免让市场对禹洲地产的财务状况产生疑问,而且梳理同期发债房企不难发现,8.5%的票面利率也在同期发债的房企中处于较高水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对财经网表示,房地产企业融资说明企业资金上存在一定的压力,尤其在近两年房地产管控相对严格的情况下,这是很多开发商目前面临的问题。而融资成本较高更能说明房企资金压力较大。他进一步指出,开发商愿意付出一定的融资成本以确保资金回笼,说明企业销售受到了影响,需要通过融资获取资金支持。

财经网梳理资料发现,禹洲1.4的流动比显示其短期偿债压力较大。2018年年报显示,其净负债比率为66.97%,同比增加9.24个百分点。与此同时融资成本也有所提升,同比增加1.21个百分点至7.23%。此外,其2019年与2020年到期的公司债务分别为500亿元与300亿元。

对此,禹洲品牌方回复财经网时称,对比一年内到期的短期债务与现金,公司资产负债表表现稳健,偿债能力充足。而对于密集发债问题,禹洲品牌方则表示此举是基于集团资金规划和市场状况考虑,且有持续的投资人反向需求,发行较长年期债券,将进一步优化公司债务到期分布和资本结构。至于发行利率偏高问题,禹洲品牌方表示已为同时期同级别最低之一,然而财经网梳理发现,对比龙光地产3月20日发行债券5.5%的票面利率,禹洲的发行利率仍高出不少。

土储偏科 千亿雄心梦难圆

据财经网了解,禹洲大规模融资也与其近期频繁拿地不无关系。自2019开年以来,禹洲接连在青岛、开封、佛山、北京、上海、合肥等多座城市拿地。

3月21日禹洲更是以1550 万元/亩、11624.94元/㎡的住宅楼面价竞得合肥包河一地块,总价为27.302亿元,溢价率高达121%。针对高溢价率,禹洲品牌方回复财经网表示由于合肥历来土拍拍卖起始价较低,溢价较高的问题由来已久,其所拍地块对比同期溢价率和楼面价已为最低。不过据财经网了解,当日一同出让的包河区S1811地块溢价率仅为73%。

中国指数研究院公布的《2019年1-3月全国房地产企业拿地金额TOP50》显示,禹洲集团以127亿元的拿地金额位列第11名,以137万平方米的拿地面积位列24名。

这是禹洲地产为扩大规模、冲击千亿目标而不得不做出的改变。事实上,此前禹洲于市场中的形象一直以“稳健”为主,极少激进拿地,然而这也使其面临较低的土地储备难以支撑千亿雄心的窘境。年报显示,截至2018年末,禹洲地产总土地储备达1738万平方米。相比于同级别其他房企,比如龙光地产7473万平方米,中国奥园3410万平方米等,禹洲地产的土地储备策略显得格外保守。

对2018年未能完成600亿元销售目标的状况,林龙安在2018年度业绩发布会上解释称,“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市,而2018年长三角是限价最严厉的地方,因此,禹洲去年把差不多90亿元的土地货值往后推了。”据年报显示,2018年长三角区域是禹洲销售贡献的主要区域,占销售总额的60.04%。

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(来源:网络整理)

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